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调控升级 差别化调控应是楼市调控政策新取向
类型:专家解读  日期:2013-02-20  浏览:1236 次  评论:查看评论

升级调控呼声的背后,是这样一组火爆的数据:2013年1月百城住宅价格指数报告显示,1月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米,较上年同期上涨1.2%,环比2012年12月上涨1.00%,这也是近两年来涨幅首次突破1%,该指数自2012年6月止跌后,已经连续第8个月环比上涨。报告显示,在纳入统计的全国100个城市中,有64个城市环比上涨,35个城市环比下跌,1个城市持平。

与上月相比,本月价格环比下跌的城市个数减少8个,其中跌幅在1%以上的有21个;本月环比上涨的城市比上月增加7个,其中涨幅在1%以上的有38个,较上月增加12个。此外,报告还显示,一线城市中,北上广深四大城市均价全面上涨,环比涨幅均超过2%,大大“跑赢”百城平均价格指数上涨的速度。

房价上涨由点及面、房价涨幅不断升高,令市场各方神经紧绷。有报道称,今年3月全国“两会”召开前后,或将是调整楼市政策或升级楼市调控手段的重要政策窗口期。

如箭在弦的楼市调控,如何调整和升级?是继续出台类似“国多少条”这样的全国“一刀切”的调控政策,还是根据楼市新变化、采取更具针对性的有差别化的调控政策,以使调控更加有的放矢?

当一线城市房价高歌猛进,而三四线城市房价危如累卵、房地产泡沫面临破裂风险时,答案不言自明:差别化调控应是楼市调控政策的新取向。

当今的中国房地产市场,早已没有那种价值尚未挖掘的类似计划分房时代的住房。事实上,住房分配货币化、市场化和商品化以来,房价经历从价值压抑到价值发现,直至疯狂炒作下价格泡沫横流的发展历程。如今,环顾四周、放眼全国,房价早已高处不胜寒。在这样的背景下,各地楼市开始分化,针对不同地区不同房价走势,采取差别化调控,应成为新形势下楼市调控政策出台的基本思路和取向。

采取怎样的差别化调控政策,才能促进房地产市场健康发展?

首先,注意调控对象的差别化。就全国而言,目前房价涨势最为迅猛的是一线城市房价,因此,当务之急是出台专门针对一线城市楼市的调控政策,稳定市场预期,防止某些地产大佬所预言的房价暴涨预期变成现实,进而加剧房地产贷款风险;就一线城市而言,由于不同城区区位优势不同、房价涨幅不一,因此地方政府应采取差别化调控政策,遏制涨幅过快过大的城区房价,确保城市房价的总体稳定;同时,由于一线城市楼市目前基本上是由央企主导甚至垄断,因此,调控政策也应更多针对国资房企,以消除市场垄断者为牟取更多利益对房价施加的人为操纵和控制。

其次,注意调控手段的差别化。对于“高烧”不退的一线城市楼市,应加速推进房产税的实施,通过增加那些由“资源性客户”、贪腐官员、炒房族等人群构成的“房多多们”的住房持有成本,倒逼他们手中囤积的巨量空置房流入二手房市场,并辅之以增加土地和保障房供应等措施,多渠道增加一线城市供应,缓解供求矛盾,遏制房价过快上涨;对那些房价泡沫行将破裂的城市,则应采取柔性微调措施,在保持房价稳中有降的同时,促进楼市“软着陆”。

再次,注意调控时机的差别化。什么时机出台调控政策,各地楼市情况不同,出台时机也应综合研判、相机抉择。对于楼市过热的一线城市,应果断采取严厉调控措施,加码调控手段,以便未雨绸缪,防止房价暴涨甚至失控;对于跟风上涨的城市,应在严控投资和投机需求、严格执行既有调控措施的同时,通过适时调整契税等税收手段,引导市场预期;对于房价不涨反跌的城市,则应采取因地制宜的措施,在住建部等有关部门监督下,适当微调此前调控政策,减缓土地供应,通过时间消化楼市库存,以维护当地楼市稳定。

10多年的楼市牛市行情进展到目前,“一刀切”调控政策早已过时。在复杂的利益博弈和楼市走势下,应在全国住房信息联网提供的基础信息的基础上,采取更能体现调控艺术和智慧的差别化调控手段,遏制房价上涨,确保楼市健康稳定发展。

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